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利来国际登录首页 > > 张平:宏观经济对房地产的影响及模型预测
张平

2016年7月6日,由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”在京举行,发布由中国社会科学院《中国住房发展报告》课题组完成的“中国住房2016中期报告”。同时邀请中国社会科学院属7院所的专家团队携手会诊当前房地产问题,共同把脉下半年的发展走势。

会议由社科院财经战略研究院副院长夏杰长主持,社科院学部委员、财经战略研究院院长高培勇致辞,财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞研究员对“中国住房2016中期报告”的研究成果做了重点介绍。在研讨环节,经济所副所长张平,世经政所国际投资研究室主任、国际金融研究中心副主任张明,城环所不动产室负责人、《中国房地产报告》执行主编王业强,金融所金融市场研究室副主任、房地产金融研究中心副主任尹中立,工经所研究员曹建海,经济政策研究中心主任郭克莎做了重点发言。财经院财经智库编辑部主任、财政税收研究中心副主任杨志勇,数技经所经济系统分析室主任娄峰,金融所国际金融研究室副主任蔡真,城环所博士董晰,经济所宏观经济研究室博士刘学良,财经院城市与房地产经济研究室博士李超、丁如曦、姜雪梅做了自由发言。

下面是中国社会科学院经济研究所副所长张平的发言实录:

非常高兴有10分钟的演讲,希望能够把我们做这方面的研究跟大家稍微展示一下。

我们的讨论主要是刚才讲了,一个是宏观,宏观现在大家都很清楚,经济增长有一个减速的趋势,我们给大家稍微描述一下这个情况。

从经济的环比来看,今年开门红6.7,环比是1.1%,也是创了新世纪以来的新低,加上现在环比假设,今年gdp还能是在6.5的水平。如果“十三五”要保持在6.5的水平,我们必须要把我们全要素生产贡献提升到30%的水平,现在仅有16%,而且在下降,所以一个经济长期增长主要取决于能否有生产方式的转变,即供给侧的改革,推动以全要素技术进步为推动的长期增长。

整个情况,我们看到货币上升比较快,物价处于回落,全球把通缩问题当作一个如临大敌的问题,中国生产部门通缩也已经持续几年了,2012年我在《经济学动态》发文指出了生产部门通缩的挑战,持续到现在还是负的。所以通货紧缩问题也是未来宏观稳定的一个挑战。

由于我们的净资产回报一直低于我们的贷款利率,而在发达国家这个数据恰好相反。所以资金外流是一个微观非常可计算的盈利行为,汇率和资金外流也是未来宏观的一个重要挑战。

我们以上所述就是未来将面临的宏观环境特征:一个是经济减速,一个是汇率贬值和资金外流,另一个是通缩,实质上是货币指标,这些都是未来影响我们房地产的关键性因素。

我们从三个角度专门对房地产进行的模型分析:一个是宏观因素对房地产的冲击影响;一个是用户模型,就是我们的用户对地产需求的影响;一个是企业供给模型的影响,从而想构造一个房地产的探讨。

我们得到了若干结论。

1.国际上来看,各国的gdp与房价上涨具有同步性,从平稳性可以看出政策扰动是这个问题的关键。每一次不平稳都能看到是政策的扰动,所以2013年以前,我们能看到叫做限制政策,2013年我们可以看到是鼓励性政策。

房价与gdp同步也是一个预期值,如果我们按照“十三五”规划保持6.5的增长和货币条件,我们的房价还有一个非常好的持续增长。如果我们的房价、经济增长低于我们的增长预期,也能显现对未来房价具有冲击性特征。特别是低于了6%以后,这种冲击性特点就会导致房价下调的幅度比gdp下调幅度要大。

2.利率,宽松的货币对房地产具有比较重要的影响,这个大家都很清晰的。

3.我们看到了汇率,实际上对房地产是具有比较大的影响。汇率政策如果贬值预期,会导致资金流出,对房地产整个资产价格的估值会产生一个负效应,而且这个弹性值比较大。

这种模型预测下,我们也做了一系列的模拟。如果人民币预期贬值每年超过5%,则对资产价格的房地产价格压抑会加大。我们因为加入sdr,2017年会逐步放开资本项目,汇率的市场化波动会越来越大,如果比较超预期的波动,也会对房地产,特别是贬值超过5%以后,整个房地产价格下压弹性比较大。

可以看到一系列的预期,短期2-3年内房价冲击的因素主要是货币供给、实际利率,这些是正向的,中长期主要是过了三年以后,汇率的压力逐步显现。另外gdp增长下降,这些都是比较大的一些问题。

我们知道城市化化,这是非常有意义的事情,在30%--50%的城市化率时,遍地开花式的城市化,从房地产销售额来讲,到2012年之前,我们房地产销售份额是三四线城市高于一二线城市,2012年我们城市化率超过50%之后,一二线城市的销比重就开始上升,即城市化率过了50%以后,50%--65%之间,是城市化集中开发的特征,人口城市的横向移动和集中,主要是大城市集中。整个大的周期,我们到2019年城市化率达到60%,一线集中告一段落,2025年超过65%。

当然,未来预计还有一个很重要的,就是房地产税的冲击。尽管大家害怕得很,但是从全球比较来看,房地产税实际上是对经济、对房地产具有比较中性的影响,并没有见到国外征收房地产税以后有比较大的冲击。

我们总结归纳起来,就是经济增长,主要是要保持平稳,房价的平稳,特别是一二线城市,它的房价跟gdp的同步是非常高的。

货币支撑是一个重要的方面,用户模型里面显现的作用是比较大的。当前比较困惑的还有若干问题。刚才说政策扰动,另一个从供给角度,上市公司拿地成本已经达到现售房子价格90%以上了。现在买的土地甚至超过现在卖的房价,所以只有一条路,即涨价,除了房价上涨别无选择,这是一个非常麻烦的,是土地垄断性供给推高房价的一个级别特征。

这些是我给大家分享了一下我们课题组的讨论。

 

(原文见《中国社科院城市与竞争力研究中心》微信公众号,2016年7月18日http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=mzawmze5mda3nq==&mid=2652415672&idx=1&sn=1ec965624be40fcb83b2380d4965f9d9&scene=1&srcid=0718u2w11o3uv6h2xvtjtef8#wechat_redirect