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    在2008年以来的全球金融危机和经济衰退中,德国住房市场非但未遭重创,反而日渐繁荣。自2010年始,德国西部七大城市(柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和多特蒙德)的房价迅速上涨,2012年第二季度的名义价格与上年同期相比增加了12%。此间,舆论中不乏对房地产市场出现泡沫的担忧。德意志银行研究部则用1975年以来的时间序列数据论证,房价指数变化幅度长期低于物价。1995~2005期间的实际住房价格非但没有上涨,反而低于前期房价水平20%。2010年开始的房价上涨,不过是向正常价格水平的回归。总之,房价稳定意味着价格并未大起大落,而非固定不变。
    这一现象,正是中国社会科学院派团实地观察的原因。2014年10月中旬,笔者随团前往法兰克福、柏林和施瓦本哈尔(schwaebisch  hall)。此间除了走访住房金融机构,还与单个房地产商、住房管理专家和购房者对话,且又通过长期电话询问昔日师长,积累了丰富的文献和案例信息。在此基础上撰写的调研报告,已发表在《经济学动态》2015年第2期。这里,仅集中陈述个人访谈中获得的住房买卖案例,以便读者了解德国住房市场的运行轨迹。
    一、买房已到中年时
    施瓦本哈尔住房储蓄银行的雇员告诉笔者,德国大约有1/3住户属于终生买不起房屋的阶层。出自中高收入阶层的年轻人,就业后也需长时间储蓄才能买房。因此,大多数就业者的住房需求都依赖于租房市场的供给。2012年,德国住房已达4000万套,其中60%为出租房。从人口结构来看,租房居民约占45%。上世纪八十年代,笔者曾在德国租房居住四年,知晓租约安全有租房法保证,若有争议还可找房客协会帮助。当时租住的房子不仅建筑质量上乘,家具电器及各类专用厨具餐具亦足够日常生活所需。且不论学校的年轻同事必然租房,即便是一些资深研究人员和教授,出于工作岗位流动或保持当期生活质量的考虑,也不着急买房。
    好友v教授夫妇(姓名以字母替代,以保护个人隐私)养育三个女儿,其五口之家的租房和购房决策,无不与家庭生命周期相关。1994年之前,v教授在位于华盛顿的一家国际政策研究机构工作,夫人专职照料家务。那时两个女儿上小学,最小的女儿还上幼儿园。v家租住郊区一座独栋房,卧室加客房至少5间,至少还附带了3个卫生间。1994~2002期间,v教授应聘德国的教席,先后在两所大学任职,全家随之迁移并继续当租客。2002年,v重返华盛顿的国际机构,夫人随行,女儿们则留在德国上学或就业。因此,v夫妇在贴近市中心的地段租房,房屋面积大约相当于此前的二分之一。2009年,v教授回到波恩大学工作,租住的小屋距其办公室骑自行车还不到半个小时。这一年,他们有两个女儿在柏林上学和就业,还有一个在苏黎世上班。因此,v夫妇便计划在柏林买房。到2012~2013年完成购房手续,他们已年过花甲。我的学位导师r教授,也是临近退休才首次购房。
    企业里的就业者到了工作地点大致稳定、收入达到社会中上水平、家庭规模不再扩大的时候,也就开始买房或建房了。此时,他们至少已人到中年。三十年前,住房储蓄银行的雇员f先生从斯图加特迁移到施瓦本哈尔,最初自然是租房住。此后接二连三生儿育女,很难找到合意的房子,就买了一块宅基地,自己动手建房。他父亲是建筑工匠,f先生打小从父亲那里学到的技艺,在自建房时全都派上了用场。他耗时整整一年,建成一座独栋房。儿女成年后纷纷离家居住,老两口的房子难以充分利用。但考虑到家庭团聚的需要,f夫妇并无换房或部分出租的打算。f先生的同事g博士来自柏林,四十岁左右已升入中级管理层。g夫人于2014年诞下三胞胎,租住的公寓即将不够用。g博士认为,在施瓦本哈尔购买二手房支付的价格加上纳税和交易成本,总支出与买地建房相差无几。在距离银行总部2公里的地方,恰有市政府规划的居住区,他就在规划区买了一块1000多平米的宅基地。此间g博士从本行获得一笔十年期住房贷款,准备建一所带有花园草地的独栋屋,供三个儿女奔跑玩耍。看来,他必定要在施瓦本哈尔长期居住了。
    二、住房交易安全
    房屋买卖手续繁杂,交易家庭通常由主妇出面处理。这并不意味着她必须亲自履行所有的程序,而是直接与中介商、律师和银行打交道。房屋买卖中的每一环节都须依法提供必要文件,其中不乏保护交易双方资产安全的制度设计。一套住房交易的文件多达几百页,其中涉及的诸多手续也只有专事房地产交易的律师和中介商才精通。因此,购房者一般都会雇用律师和中介从头到尾经手所有交易环节。购买住房通常须缴纳相当于房屋总价6%的购置税(各州税负不同),支付2%的律师费和大约  3%-5%的房地产中介费。
    笔者从好友v夫人那里,了解到购房程序中的诸多细节。v夫妇购买的房子位于柏林东部市区的schoenhause  allee,距离地铁站大约步行10分钟。一座幽深的院子里有大小不等四五座独栋房,v夫妇为退休生活计,买了其中最小的一栋。现在大女儿一家三口住在这里,此前大女婿从住房储蓄银行贷款买了房,目前租了出去。v夫妇的住房面积150平米,每平米价格2900多欧元。这房子已有上百年历史,整个街区的建筑都是如此。德国人不会把它们拆毁重建,而是外层加固内里做现代化装修。v夫妇这所房子在百年前是马圈,现在也只有砖砌的屋顶能显示这一点。她支付的交易费用加上纳税大约为房价的10%,律师和房屋中介负责每一交易环节合法合规及资金安全。听我讲到有位中国演员买房上当受骗的事例,她当即评论:“这在德国几乎不可能发生!”  v夫妇购房时还贷了款,在尚未还清贷款的时候,房屋登记册上始终有银行的名字。贷款还清后,登记局(grundbuchamt)才会把银行的权利消掉。这所房屋百年来曾多次转手,每一笔交易都在登记册上留有记录。
    v夫妇从两个银行贷款,贷款期限长达30年。v夫人说,贷款利率可以谈判。如果选择30年固定利率,银行就要抬高利率,例如5%。如果选择其中5年为固定利率,其余年限另行谈判,银行就会在这5年内压低利率,例如1%多一点儿。她先选择头10年固定利率,最终谈定利率为2.2%。到期后再进行下一阶段谈判,银行会根据客户的资产负债情况决定其谈判利率的上下限。这在中国留学生h女士那里也得到印证。h女士的丈夫在一家商业银行工作,他俩得到了相当于“绿卡”的长期居住和工作许可,在法兰克福一处名叫riedberg的新区买了房。那里华人聚集,环境幽静,还有轨道交通抵达。他们购房时的房价约每平米3700-3900欧元,2014年该地区的新建住房均价已达4102欧元。h的丈夫获得了一笔10年期的贷款,利率还不到2%。笔者猜想,这或许是金融机构雇员才能得到的优惠贷款条件。
    住房储蓄银行的几位雇员告诉笔者,如果从本行贷款可以额外得到0.5%的利率优惠。雇员f先生及其子女共十人先后从住房储蓄银行贷款,但只有他一人有资格获得优惠利率。雇员l先生购买公寓房时与另一家银行讨价还价,十年期的贷款利率为1.9%,比从本行获得额外优惠后的利率还低,因此就放弃了行里的待遇。银行之间在国内外业务中都有竞争,但不会因为竞争就放弃贷款安全规则。例如,外国投资者在德国买房多为直接支付全款,如果要从德国银行贷款,就必须提供德国居留地址,其抵押品也相当于百分之百的贷款总额。两德统一后,住房储蓄银行的业务向东欧扩展,还与中国建设银行在天津和重庆建立了合资银行。由于中国房地产市场风险高于德国,“中德住房储蓄银行”采用的房屋抵押估值规则也有所区别。贷款发放前,会有专门的评估机构按照正常市场状况对抵押房屋估值。德国本土房屋估值额一般低于市场价值的20%。而在中国,房屋估值额则低于市场价值的30%。
    我留学时的一位老师b教授既买过房也卖过房。2014年他已高龄99,在电话中清晰地讲述了买卖细节。○11968年,他在斯图加特市郊的asemwald区购买80平米三居室住房一套,于2012年还清贷款。○2缔结购房合同时,总房价为86000马克。b教授自有资金30000马克,分别与两家银行签署了贷款合同。○3每月连本带息还款400马克,相当于他工资的10%。○4实行欧元制的时候,还款额按照全德统一规定的兑换比率转换成欧元。○5b教授的夫人已过世,他们夫妇也无子女。2014年上半年,b教授以70000欧元的低价,把房子卖给了一个侄子。但他依然住在里面,仅支付水电暖气和物业费。○6这笔交易未雇用房屋中介,只是支付了公证费和律师费。现在,房屋登记册上已是他侄子的名字。
    三、居住及房产处置中的公共管理
    在德国,买地盖房必须遵循空间秩序(raumordnung)、土地使用规划(flaechennutzungsplanung)和城市建设规划(bebauungsplanung)。在联邦、州、市和区镇的空间秩序、土地使用规划及城市建设规划的制定过程中,都有居民代表参加。当他们需要买地盖房时,也必须处于地籍局(katasteramt)、建筑局(bauamt)和房屋注册局等政府机构的批准和监督之下。住房储蓄银行的g博士告诉笔者,他打算请建筑公司建房,工期大约6个月。房屋的样式可自选,但高矮和临街距离,必须按照市建筑局的规划来设计。此外,管线如何铺设、通道如何修筑、苗木如何选择,也都须遵从建筑局的规划。g博士理解,尽管住房为私人财产,但它的存在构成了公共空间的一部分,因此房产所有者应当遵守空间秩序。
    对于自有住房者的权利和义务,德国民法早有规定,购房者乃至租住户也无一不晓。b教授住在高层公寓楼,高楼内的全体套房所有者对楼下的花园、道路及其他设施分享共有权。他们共同决策雇用了一家物业公司管理居住区,b教授为此每月支付370欧元物业费,还从未听说有人拖欠或拒交。v夫妇在柏林购房的总房价中,包含了对院落、垃圾房和自行车房等共有资产的费用分担。院内住户对共有设施的使用和维护实行自治,谁也不会违反共同建立的秩序。例如,院内只有道路、树木和草地,无人停放汽车。垃圾房内,废弃物分类存放,垃圾箱颜色鲜明密封严紧,既无馊味也无外漏杂物。自行车房里,大小自行车分排停放,留有进出自如的通道,等等。
    二战期间,德国大量住房在空袭中焚毁。战后重建伊始,西德政府即采用住房购置激励政策。时至今日,自有房和租房市场结构已趋平衡,政府给予住房购置者的优惠待遇也随之改变。住房储蓄银行的雇员说,依然保留的激励政策主要有两项。其一,购房户或建房户可以获得10年减税待遇。其二,对于购房或建房自住的家庭,联邦政府对年收入51200欧元以下的多人住户和25000欧元以下的单人住户提供住房津贴。2012年以前,每年补助1000~2500欧元,此后下降到90欧元。在他们看来,这点儿津贴不过是象征性的鼓励罢了。
    不仅如此,政府还通过税收制度防止住房买卖投机,银行则借助独立的客户信息系统尽可能减少住房金融风险。住房储蓄银行的雇员强调,房屋购买者若在十年内出售所置住处,政府将依法对这类出售者征收重税。除了25%的资本收入税以外,还要依据其出售资产后的收入水平征收累进的个人所得税,最高税率达48%。因此,几乎无人去做这样的“冤大头”。住房储蓄银行的贷款方向只与住房有关,储户借款的前提,是其存款额达到合同金额的1/2。银行在做出贷款决策之前,除了考虑借款者是否满足存款条件,还要考察其信用记录。德国有一家独立于政府的信用数据公司,缩写名叫schufa。每家银行在发放贷款前,都会从那里查询信息,根据借款者的资产负债状况决定是否贷款以及相应的贷款条件。
    至于住房的遗赠,德国税法中对遗产税和赠与税实行超额累进税率,具体税率的执行,取决于遗产法(erbrecht)规定的财物继承人/受赠人与被继承者/赠与者之间的亲疏关系。若子女继承父母的住房并将其用于自住,200平米以下的部分免税,超额部分的累进税率按其评估的市场价值从7%到30%不等。非直系亲属受赠住房,只能得到价值2万欧元的免税额,超额部分的累进税率从30%到50%不等。在此背景下,高龄退休老人对其住房多有合法避税安排,r教授夫妇便是如此。他与夫人同龄,如今都已度过90岁生日。自结婚之日起,他们就在住房储蓄银行存款。上世纪八十年代末,r夫妇在斯图加特市的hohenheim大学附近买房,获得期限为20年的贷款,现已按时还清。他们购买的套房位于一座双层公寓楼的底层,居住面积大约100多平米,外带后花园和地下室,购置价格相当于他当年100个月的工资。r夫妇共有5位子女,大女儿7岁罹患脑瘤高位截瘫。老夫妇买下房子后,就作为遗产分配给了其他四个孩子,这样每个继承人的税率都会比单一继承人低。不过这几个孩子必须承诺,如果父母在大女儿之前去世,他们要分担照料责任。2012年,大女儿病重不治,四位兄弟姊妹的承诺也随着姐姐的去世自然终止。
    上述受访者均属中产阶层,对法律规范和社会行为准则有着透彻的理解。他们提供的信息和各自的行为决策,部分地反映了居民户对有关住房市场的法律规范的回应。同时也说明,住房交易和使用中的公共管理如何深入到德国社会生活之中。  
(2015年6月12日星期五完稿,将发表于2015年9月出版的第69辑《经济学家茶座》)